国鸣投资【银河地产胡孝宇】公司点评丨龙湖集团：收入下滑毛利率承压，开发保持稳健投资

【报告导读】

1. 营收下滑毛利率承压。

2. 开发保持稳健投资。

3. 商场投资轻重并举。

4. 持续完善服务链条。

5. 财务有序压降负债。

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核心观点

事件：公司发布2025年业绩公告。2025年，公司实现营业收入973.1亿元，归母净利润10.2亿元，核心归母后亏损17亿元。2025年中期派息每股0.07元，2025年不派发末期股息。

营收下滑毛利率承压。公司2025年公司实现营业收入973.1亿元，同比下降23.66%。收入端下滑主要受到开发业务整体承压的影响，公司开发业务结算端量价承压，2025年开发业务营业收入705.4亿元，同比下降30%。利润端2025年核心归母后亏损，主要受到如下2个因素影响。1）毛利率下滑。2025年公司整体毛利率9.70%，较2024年下滑6.32pct。2）联合营公司的业绩为负。受到开发业务整体影响，2025年公司应占联营公司业绩为亏损1.98亿元、应占合营公司业绩为亏损10.40亿元，2024年同期两项分别为盈利2.39亿元、6.07亿元。从费用管控看，2025年公司销售费用率和管理费用率分别为3.12%、3.63%，分别较2025年下降0.2pct、提高0.12pct。

开发保持稳健投资。2025年公司销售面积518.6万方，同比下降27.20%；销售金额631.6亿元，同比下降37.54%；对应销售均价12179元/平米，同比下降14.19%。从能级看，2025年销售额中一二线城市占比约90%。从区域分布看，公司在西部、长三角、环渤海、华南、华中片区合同销售金额分别为182.4亿元、171.7亿元、152.1亿元、68.0亿元、57.4亿元，占公司销售额的28.9%、27.2%、24.1%、10.8%、9.0%，西部、长三角和环渤海合计占比达到80.2%，是公司销售额贡献的主要区域。截至2025年末，公司已售未结的销售规模为991亿元，对应销售面积806万方，为公司开发结转提供保障。公司投资稳健。2025年公司新增土地37.7万方，权益建面26.5万方，对应的权益比例为70.29%，新增地块权益比例维持较高水平，其中3个地块的权益比例为100%。2025年平均权益地价9727元/平米，对应的地货比为0.76，表明公司拿地质量较高。2025年新增的7个地块分别为重庆（2个）、成都（2个）、上海（1个）、苏州（1个）、深圳（1个），均为高能级城市。截至2025年末，公司的土储建面为2235万方，权益建面1732万方，对应的权益比例为77.49%，公司土储权益比例较高。从区域分布看，截至2025年末，公司分别位于环渤海、西部、华中、长三角、华南的土储占比分别为41.0%、30.4%、11.3%、10.7%、6.6%，其中环渤海和西部区域的土储占比达到71.4%。

商场投资轻重并举。2025年公司运营收入141.9亿元，同比增长1.6%，其中商业投资、资产管理分别占比79.0%、21.0%。1）商业租金维持高效运营。2025年公司商业租金收入112.1亿元，同比增长4%。公司新增运营13座商场，其中5座为轻资产；截至2025年末，公司累计运营商场99座，截至期末出租率保持97%。公司商业积极推动存量项目升级改造，进行品牌优化，提升场景体验。2026年计划轻重并举的新开9座左右商场，分布于杭州、成都、长沙等核心城市。2）资产业务多元布局。2025年公司资产管理业务主要涵盖长租公寓、产业办公、服务式公寓等6大业务，2025年实现收入29.8亿元。长租公寓“冠寓”2025年实现租金收入24.8亿元，截至2025年末，冠寓出租率94%。公司资管业态丰富，提质增效，是全周期全业态资产管理服务商。

持续完善服务链条。2025年公司服务业务主要包括物业、智慧营造。1）物业服务：2025年公司实现收入112.3亿元，截至2025年末在管面积3.6亿方。2）智慧营造：2025年实现收入13亿元，公司主要经营策划设计、建造管理、智慧装修等代建相关领域，为客户提供全业态、全周期、数字化的“一站式解决方案”。

财务有序压降负债。严控负债规模：截至2025年末公司有息负债1528亿元，较2024年末减少235亿元。持续优化债务结构：截至2025年末，公司短债占比10.3%，外债占比10%，平均合同借贷年限为12.12年。杠杆水平：截至2025年末，公司净负债率52.2%，剔除预收款后的资产负债率为54.7%。融资成本持续下降：2025年公司平均融资成本为3.51%，为历史低点。在手现金充足：截至2025年末，公司在手现金292亿元，剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债比为1.14倍。

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风险提示

宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险、运营和服务业务不及预期的风险。

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本文摘自：中国银河证券2026年3月30日发布的研究报告《【银河地产】收入下滑毛利率承压，开发保持稳健投资_龙湖集团2025业绩点评》

分析师：胡孝宇

评级体系：

评级标准为报告发布日后的6到12个月行业指数（或公司股价）相对市场表现，其中：A股市场以沪深300指数为基准，新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准，北交所市场以北证50指数为基准，香港市场以恒生指数为基准。

行业评级

推荐：相对基准指数涨幅10%以上。

中性：相对基准指数涨幅在-5%～10%之间。

回避：相对基准指数跌幅5%以上。

公司评级

推荐：相对基准指数涨幅20%以上。

谨慎推荐：相对基准指数涨幅在5%～20%之间。

中性：相对基准指数涨幅在-5%～5%之间。

回避：相对基准指数跌幅5%以上。

法律申明：

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